在这地产风云变幻莫测又恰逢辞旧迎新的时刻，更多的人沉湎于总结过去，热衷于预测未来，笔者想另辟蹊径，谈一谈旧改这个旧话题。随着新增建设用地管理越来越严格，诸如旧改这样的存量地项目越来越成了开发商眼中的香饽饽，研究旧改问题具有巨大商业价值和与时具进的时代意义。有关旧改项目的价值观，包含以下三个方面的问题。

一是旧改项目究竟有没有价值，对于原驻地居民来说，当然可以改善居住环境，对于城市来说，可以改善整体形象，对于政府官员来说，更可以算是政绩工程，这些方面的价值是显而易见的，但对于开发商来说，旧改项目值不值得投资一直存在争议。绝大部分开发商认为旧改项目属于鸡肋、包袱、甚至是陷阱，拆迁困难，久拖未决，进得去出不来，笔者认为，拆迁问题的核心是利益问题，解决利益问题的核心是理念。相比于成片新建项目，旧改项目属于“四有”工程，有人气、有文脉、有指标、有政策，具体就不一一分述了，看一看、比一比各地兴建的城市新区的惨状就心知肚明了。

二是旧改项目的价值如何研判，取决于三个因素，一是原来是什么，设定为旧改因子a，决定了拆迁成本，需要在当地政府部门的配合下做详细调研，登记造册；二是改成啥样，设定为新建因子b，决定了改造后的总价值，需要依托现有资源、遵循各类规划精心策划、科学论证；三是运作模式，也就是分利模式，决定了政府、开发商及原驻地居民之间的利益平衡关系，设定为模式因子c，开发商在旧改项目中的角色，如果只是个工程承包商，只能挣工程管理费，考卖苦力挣钱，如果是参照常规的房地产开发方式，只不过是先拿钱拆旧房，再补差价拿地，靠卖新房挣钱，实际是土地二级开发卖包子，如果是一级开发模式，相当于做面粉生意，土地卖给下游开发商，跟政府分享土地增值。旧改项目的投资价值 A=c×(a-b)，三个变量决定了投资价值，在其他变量一定的情况下，其中一个变量与投资价值的变化关系很清晰。

三是旧改项目的价值如何实现，一是坚持好理念，开发商的投资价值不是来源于从原驻地居民那里抠一点、政府那里争一点，而是来源于市场，来源于科学规划与英明决策，把蛋糕做大，而不是把餐桌做大，把尔虞我诈、钩心斗角谈分配比例的精力用在构建和谐发展氛围上，理念共鸣是资源共享、合作共赢的基础；二是维护好关系，维护好与原驻地居民、与当地政府、与规划设计/建设施工等各类合作方的关系，关系就是生产力，可以说，在旧改项目中的和谐关系、尤其是维护关系的能力远比开发商的资金实力重要得多；三是争取好政策，各地旧改政策千差万别，不一一列举；四是创立好策划，其作用就是蓝图、就是大饼，当然不是画饼充饥，缺乏大手笔、可操作的策划，只是修修补补、零敲碎打，旧改项目的价值很难实现，或者不能算得上是有投资价值、有规模、有吸引力的旧改项目。

以上关于旧改项目价值观的三段论不成系统、未经实证，仅供有关政府、有关投资商参考，误导投资责任自负。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)

人类文明史有很长一段属于物物交换时代，最先是自给自足，各人顾个人，后来自己打的猎物多了，采的果子吃不完了，就用自己剩下的食物跟别人交换自己需要的东西，再后来，有了货币作为交换的中间体，使得交换的时空大大扩展，原始的物物交换渐渐淡出。如今，由美国次贷危机引发的全球金融海啸并最终导致的全球经济危机，油价的暴涨暴跌，股市、房市的飘忽不定，价格与价值的严重背离让人们产生了对手中货币的信任危机，于是，最原始的物物交换重新被拾起，中东与发达地区的石油换粮食显然最引人瞩目。阴错阳差的是，金融业的萧条却导致了交通运输业的繁忙，接着，便是索马里海盗的猖獗。纵观全球风云变幻之后，谈谈我记忆和生活中的物物交换。

鸡蛋换麻花：我刚上小学那几年，家庭经济极其困难，物品极度匮乏，能下蛋的老母鸡是家里的唯一经济来源，学费、书费也只能靠老母鸡下蛋。家里不可能有零食存货，父母也不可能把孩子的零食花销纳入家庭预算，嘴馋却是孩子亘古不变的天性，无论贫穷与富裕，无论过去与现在。于是，偷鸡蛋带到学校换麻花吃就成了孩子们唯一的选择，因为鸡蛋是唯一经济来源，麻花是我们学校附近乃至那个年代的所有农村孩子能想象得到、吃得到的唯一零食。其他小伙伴因偷家里鸡蛋换麻花被父母发现挨打的事常有，我就幸运多了，并不是我偷盗技术高明，主要是我父母管教不严，于是屡教不改。那时我家的老母鸡也争气，在我的需求拉动下，从不偷懒，而且产蛋率越来越高，这也许就是需求拉动，内需促进生产吧。

粮票换袜子：等到上大学的时候，麻花却更成了稀罕物，基本销声匿迹了，鸡蛋也已经不是经济来源了，父母每月按时汇来七、八十元生活费，那时在同学圈子里，我算是小康了。当时，每个同学每月发放二十四斤粮票，而且是全国粮票，尽管凭粮票换饭票，但很少有人不够吃的，大部分同学积攒下的粮票越来越多。于是，有些精明的安徽小商人混进校园走教室串宿舍，经营起袜子换粮票的生意。同学们愿意拿粮票换袜子，而不是花钱买袜子，并不是因为自己袜子奇缺，是因为粮票过剩。渐渐地，不洗袜子的陋习养成了，因为袜子的开销不占用生活费，脏了就扔，全校袜满为患。我属于饭量小的，临毕业时，由于没有及时兑换袜子，积攒下的粮票塞了一抽屉，那年，全国取消了粮票，估计这对当年的换粮票的袜子商人们更是一场灭顶之灾。

劳保换蒸锅：毕业后，与决定结婚的女同学如愿以偿地一起分配到国家直属的地质队，享受了十一年的计划经济的供给制，除了固定收入的铁饭碗，定期发放的劳保用品泛滥成灾。刚到北方生活时，新奇与不适应的感觉并存，单位食堂供应有粗粮与细粮之分，明明磨得很细的面粉做的馒头、包子、面条之类食品叫粗粮，把我们南方人一刻离不开的、本来就比面粉粗的大米做的米饭叫细粮，而且一个月只能吃一回。很快我们就自立炉灶了，但是大米不好买，面粉却敞开供应，急需特制的大蒸锅，一时难以寻觅。商人总是比我们精明，我们单位刚刚开火做饭的准家庭总是在第一时间受到送蒸锅来的商人的惠顾，而且，他们不需要钱，更看重我们的多余的劳保用品，长筒雨靴、雨衣、手电筒及军用水壶等，应有尽有。因为，地质队搬家司空见惯，淘汰的旧衣服便成了累赘，于是，商人们又把劳保换蒸锅的生意扩大到旧衣换厨房用品，一般来说，一件旧衣可以换一个瓷碗，十多件旧衣就可以换一个擀面板了。

全家举迁深圳这几年，虽然也有苦痛磨难，但生活是越来越富裕了，需要的东西不缺了，多余的东西随时丢弃了，但兑换却依旧，尤其是我太太，一直沿袭传统，对物物交换乐此不彼，只不过，交换出去的“物”变成了无形的积分，交换来的“物”变成了锦上添花而非雪中送炭的“宠物”。我正在用的剃须刀、车用吸尘器，都是太太在网上用我的携程卡、信用卡积分换来的，尤其是最近刚刚到家的五件套搪瓷碗，打开包装时，全家人兴奋不已，我太太更是神秘兮兮地明知故问“碗从哪里来”，我和孩子齐身回答“积分换来”。

快过新年了，大冲村旧改的标语贴上了街头，据传，承担旧改的华润集团准备把我们小区也一起纳入大冲旧改工程，大半天的全家收拾整理之后，旧货被分类摆放在门口。首先得到合理安置的是旧报纸，没有像往常一样卖钱，我把它白送给了收旧报的，得到一声清晰的“谢谢”。 整理出来的两部笔记本电脑、四部手机真让我犯难了，扔了怪可惜的，而且成为无法降解的电子垃圾，送给专门的低价回收站可能会被改头换面成“新货”再次流向市场造成隐患。

无论是母鸡下蛋作为唯一经济来源的旧时代，还是商品过剩导致经济危机的新时代，物物交换并不过时，物尽其用是永恒的主题。

（崔元星  国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

　2008中国日化产品原料及设备包装展览会于2008年11月18-20日在杭州动漫馆举行，本次展会是中国洗涤用品工业协会联手中国轻工业展览中心，在前10届展会的基础上共同创新打造成的中国日化行业高级别会展。值得瞩目的中国洗涤用品工业协会第28届行业年会同期在杭州举行，本次展会共有参展企业130余家，万余名来自海内外的专业买家与专业观众前来参观洽谈，该展览会堪称国内专业及规模俱佳的行业盛会。

作为目前惠州市唯一批准、全国少有的统一规划统一定点的精细化工园区，位于惠州市惠阳区永湖镇北部的鸿海精细化工基地首次组团参展此次展会，因为是本次展会唯一的参展园区，其展位格外引人瞩目，引来众多客商的咨询洽谈，也引起了一些行业协会及政府部门的关注。在本次展会期间，该基地与中国洗涤用品协会、广东日化商会及中国日用化学工业研究院等三家机构进行了战略合作商谈，并与近10家日化客商达成入园意向。

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附图一  辽宁省灯塔市隋市长一行与鸿海基地交流化工园区开发经验

附图二  意向客商详细询问入园模式及相关政策

附图三  鸿海基地崔元星副总与中国洗涤用品协会计石祥理事长在中国洗协28届年会合影

11月27日下午三时许，由笔者参与前期策划的厦门石文化园开园仪式及首届海峡两岸文博会惠和石文化园分会场相关活动拉开帷幕，厦门第一家以石文化为主题的文化园区迎来了开园的第一天。开幕式上，厦门大学艺术学院、福州大学厦门工艺美术学院、集美大学美术学院等三所高等艺术学院分别在石文化园设立雕塑实训基地，厦门美协雕塑专业艺术委员会则在石文化园设立了雕塑创作中心。文化部副部长赵少华、福建省委常委、副省长陈桦及厦门市主要领导等莅临现场开幕剪彩。笔者应邀出席开园仪式并发表以“传承石艺石脉、提升人居品质”为主题的演讲。

厦门石文化园位于厦门市吕岭路忠仑公园东北园区内，与在建的盆景园连接，由惠和腾飞石业有限公司投资、开发、建设。开园期间，石文化园围绕“一脉传承、创意未来”的大主题，将园区活动分博览交易、高峰论坛和配套活动三大板块。园区常规展区，展出了大量精美的石雕作品，游客沿石文化长廊拾阶而上，便可以体验自远古新石器时代以来中国几千年石文化的发展历程。在石雕博物馆、精品展示中心则可以感受到传统闽南石雕作品的独特神韵，俯仰多姿，惟妙惟肖。文博会组委会举办的“惠和杯”雕塑大赛也在石文化园全面展开，百余名在校学生在园区现场创作，场面蔚为壮观。“雅石风尚”亦是精彩非凡，20个影雕师傅在现场施展技艺，大型石磬的雅韵赏听，带领游客感受遥远、淳朴的天籁之音。其间，文化部副部长赵少华、福建省委常委、副省长陈桦等领导与参赛学生及影雕技师们亲切交谈、切磋技艺。此外，厦门市城市规划局举办的“厦门历届城市雕塑创作作品精品展”也设在园区内，展示了四十余件城市雕塑获奖精品。

笔者与台湾雕塑学会会长杨奉琛、《国际赏石文化研究》杂志副主编邹顺驹等联手主讲的海峡两岸首届石文化论坛吸引了不少业内专家、企业家及业余爱好者的参与，从旧石器到新石器，从惠和石艺参与的厦门万科金域蓝湾石雕工程到遍布全球的城市雕塑，从宏观及微观的角度诠释了人、石、居的关系，立足和谐发展理念，阐明了石产业在人居、土地运营及城市品牌塑造中的作用。

正如厦门惠和腾飞石业有限公司总经理李雅华在接受央视“半边天”及“财富人生”等栏目采访时表示，石文化园建成以后，将被打造成为一个展示闽南传统石雕工艺的平台，一个促进业界交流、实践、创新的基地，一个供市民、游客体验石文化的休闲空间。园区将以石为载体，借助惠和石雕技艺，将悠久的石文化历史、各异的石雕风格呈现给观众，并通过不断的交流、合作、创新，带动闽南石文化产业发展，为正处于严冬的房地产业点亮一盏明灯。

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附图一  厦门石文化园开园仪式

附图二  厦门惠和腾飞石业有限公司总经理李雅华（左）与文化部副部长赵少华（中）、福建省委常委、副省长陈桦（右）一起观看惠安女现场影雕

附图三  笔者发表主题演讲

11月10日，温总理部署扩内需促经济增长七项工作，其中，第三项中明确提出，“促进房地产市场平稳健康发展”，业界、媒体和老百姓普遍感觉到国家层面的房地产救市行动开始了，甚至不少评论者认为国家房地产政策出尔反尔，更有一些前一段时间受到强烈打压的不规矩地产商们以为风暴过去了，又可以重振旗鼓、欺横霸市了。笔者对此有些不得不说的看法与大家分享。

一是房地产市场该不该“救”的问题。房地产业伴随着中国的改革开放进程几起几落，但总体来讲，不断步入成熟，曾经，主张救股市的被尊为民族英雄，主张救房市的被打成反革命分子，如今，房地产商正在从人人喊打的过街老鼠变成“农夫与蛇的故事”中的“蛇”，善良的农夫正在饱受着剧烈的思想斗争的煎熬。相比之下，房地产是滋生违法、贪官的温床，贪官、权色几乎都与地产有染，无数涉地、涉房高官因官商勾结落马；房地产是暴富的天堂，福布斯排行榜的前一百位有三分之一以上涉足房地产业，越来越多的传统产业者禁不住房地产业的巨大诱惑而蠢蠢欲动；即使是房价跌幅最大的深圳，绝大部分老百姓穷毕生积蓄也买不起属于自己的房，或高或低的首付门槛，并不会让多少人怦然心动，因为繁重的月供足以让你的余生喘不过气。所有这些，都不得不让人顿生疑虑，房市为何要救? 当然，救市不是救房地产商，不是救购房者，是保持全行业稳定健康发展。作为一个房地产从业者及有房者，我也在房地产业中获益，并不愿意忍受自己的资产不断缩水，但是，房地产业的暴利是房地产病毒的根源，房地产的政策敏感性又是其暴利的根源，坚持长期的严控是必由之路。

二是房地产市场该怎么“救”的问题。必须明确救市的目的、病根及端正态度，才知道怎么救。长期以来，各地政府与开发商同流合污，哄抬地价、房价，谋取暴利，如今，腰包相对鼓起来了，可以有放下屠刀、重新做人的资本了，减免税费及审批环节，平抑炒地冲动，落实廉租房政策，是各地政府应该做、也能够做得到的，落不到实处的表面文章或者飘忽不定的行政干预尽量少做。

三是什么时候“救”的问题。房地产是整个国民经济中的一个最敏感组分之一，中国经济又是国际经济大环境中的最活跃、最敏感部分，突如其来的美国华尔街金融风暴已演化成席卷全球的金融危机。在当前形势下，稳定压倒一切，中国房地产已不再是自家的行业内部的事，启动国家层面的稳定行动正是中国政府抓住了中国经济的敏感神经，对稳定中国经济乃至全球经济作出的战略选择，也是迫不得已的选择。从主观上来讲，中国政府是想通过刺激房地产消费、拉动内需来恢复全民信心，但客观上肯定会被理解为救市行动，会造成需求转暖、甚至一定程度的、局部的价格上涨。

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今年是改革开放三十周年，到处都是相关的纪念活动与纪念文章，又正赶上全球金融风暴、中国股市房市低迷，光怪陆离的猜想与预测作品铺天盖地。笔者另辟蹊径，借老师与老板的称谓内涵的变迁谈谈改革开放给我们带来了哪些理念上的变化，以抚慰我们受伤的心。

被誉为改革开放最前沿的广东尤其是珠三角地区，曾被描述为遍地是老总。其实，老总只是一个职务，并不代表有钱或拥有多少资产，而老板就不一样了，老板是对私营业主及资产拥有者的统称，相对与国有企业的厂长、书记而言的。在广东，个个是老板更符合现实，无论在快餐店，还是在菜市场，商家都把自投罗网的客户称作老板，不分男女，不分老少，更不分生熟与贵贱，这既迎合了人人相当老板的心里，也省去了辨别身份的麻烦。

因为工作的关系，最近几年去成都的机会较多，感受到了另一种礼遇，总是被邀请我的主人称作为老师，起先很不习惯。后来才知道，成都人对人很礼貌，尤其是对被请来的外地人，人人被称为老师，人人都喜欢称别人为老师。究其原因，恐怕与广东的情况类似，一是迎合别人希望被人尊重的虚荣，二是怕麻烦。

曾经，卖茶叶蛋的不如造原子弹的，教书匠不如臭皮匠，于是，知识分子尤其是老师下海经商成为一道风景，这就为老师成为老板奠定了市场基础。上世纪九十年代初，我们在校时已经不称我们的研究生导师为老师了，一律改称老板，原因很简单，一方面导师确实有钱，除了学校的研究课题、社会横向研究课题经费，更能承接工程项目，导师就是老板，学生就是打工仔，另一方面导师有绝对的决定权，就像是老板，老是拍板。

最近，老板们已不满足于花钱进课堂补课，开始挤破头登讲坛授课、演讲，如果说，老板当学生是为了学知识、更好地做老板的话，老板当老师则是为了获得社会认可、赢得尊重、做更大的老板。知名的企业老板一定是各讲坛、各学校的知名演讲家、讲师，大学及论坛机构也不失时机地把客座教授、特聘专家等各种诱人的头衔授予有上进心的老板，老板们不再炫耀自己拥有多少下属企业、养过几个二奶，而把客座教授、学会理事的头衔印在名片上，受聘证书挂在墙上，国内企业老板更把自己的创业案例被写进工商管理教科书、带进国际讲坛作为毕生追求与莫大的荣耀。

老板是发指令和薪水的，老师是传授知识的，老板是金钱与地位的代名词，老师是知识与精神的代名词，两者都是特别的专属于某一类人的称谓，两者也不相干。但是，随着改革开放的不断深入，老板与老师正在发生着微妙的变化，从泛化走向错位，满地是老板已经过时，人人被称为老师与老师下海做老板已不新鲜，老板登讲坛当老师正在流行，我们有理由相信，在老板与老师之间，将会不断上演下一场、下下一场更为令人期待的好戏。

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刚刚闭幕的中共中央十七届三中全会再次聚焦“三农”，以集体土地流转为突破口，为未来的农村改革确立了方向。“土改”一下子引起了包括政府、专家、商家、媒体及老百姓等全民关注，让人喜忧参半。

就在此次会前的9月30日，胡锦涛总书记专程前往安徽小岗村考察农村改革发展情况时表示，要允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营，这一看似不起眼的新闻引起了包括凤凰卫视在内的众多国际知名媒体的猜测。一向不关心政治的我太太突然给我的QQ留言说，“中央又要出台土地新政了，留意一下”。曾经跟我在海南共事过的成都美女更是欣喜若狂地咨询我说她能否在新一轮的集体土地流转中有所作为，据说她曾经承包过一片荒山。民主人士身份的老板也紧急布置我任务要密切关注十七届三中全会有关土地政策，因为我们的项目涉及农民征地补偿问题。我曾经服务过的开发商朋友22日发来短信问我“什么时候发表对集体土地流转的见解”，这几天一直跟媒体、开发商朋友交流有关此类问题，本想一直沉默下去的，看来是不得不说了，于是我给朋友回短信“集体土地流转是老话题，但一直与开发商无关！”

其实，针对土地的分分合合由来已久，哪一次都算得上惊心动魄，哪一次都让人记忆犹新。上世纪初，毛主席领导我们闹革命，以“打土豪分田地”为革命纲领，终于迎来了新中国，农民从大地主手里分到了土地。不久，人民公社、大跃进来了，憧憬着共产主义即将到来的农民们又将自己的土地集中到一起。1978年，一些不安分的安徽小岗村农民私下里密谋把集体土地瓜分了，开启了中国改革开放的旅程，极大地解放了农业生产力，富余农民进城，又推动了中国工业化、城市化进程。此次的“土改”，是以“土地流转”促进“规模经营”，从某种意义上说，是再一次的土地由分到合。

早在2004年，国务院出台《关于深化改革严格土地管理的决定》，对集体土地依法流转原则允许，新时期、新内涵的集体土地流转开始破冰。2005年6月，广东省政府第100号文《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》公布，自2005年10月1日起施行，这是第一份细化的集体土地流转政府法规，但耐人寻味的是这一土改新政首先发生在广东而不是其他地方，正是这一点决定了广东土地新政的示范效应并不是普遍的，因为经济快速发展，国有建设用地不能满足生产及生活需要时，大量非法侵占集体用地就成为必然，当实际操作与现有法规冲突已成为普遍现实时，法办政府或商家代价太大，修改原有法规或出台新政是最经济的做法，可以说，2005年广东出台的有关集体用地流转政策是一次并不具有推广意义的亡羊补牢之举。

2007年6月8日，成都和重庆同时被批准为以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区，“统筹”就是首先要统筹考虑国有土地与集体土地，重点是考虑集体土地流转。成都、重庆同时尝试了集体土地资本化、货币化的改革，允许集体土地使用权作价入股。2007年7月31日，成都市出台《关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）》，鼓励组建农村土地股份合作社，提高占补平衡费用标准，社会资金可直接参与整镇改造、农村拆院并院及新型社区基地建设。2007年8月21日，又出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，对促进统筹城乡经济社会发展、促进“三个集中”、优化土地资源配置、加强集体建设用地使用权流转管理、维护土地所有者和土地使用者的合法权益等起到了极大的推动作用。

应该说，“土改”不是新鲜事物，新时期的集体土地流转也在此次十七届三中全会之前早有尝试。值得提醒和关注的是，无论是成渝统筹城乡下的集体土地流转，还是中央此次作出的全国“土改”，并不是给集体土地与国有土地划等号，也不是鼓动“小产权房”公开交易。让人担忧的是，中央的“土改”可能还没来得及对农村改革奏效，却为别有用心的开发商打擦边球制造概念，有的专家甚至说“集体土地流转”是对“小产权房”的解冻。中央的“土改”更关注全局、主要是关注农村，关注集体土地、主要是关注集体农用地，但地方政府、尤其是开发商却片面地理解为“集体建设用地”，甚至个别专家理解为此次中央土改政策意在为开发商松绑，意在给房地产救市，真是想象力太丰富了。正如成都市出台的《关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）》第二十三条指出：“集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。”此次中共中央十七届三中全会出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》第三章第二节也指出“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途”。可见，由于我国人多地少的基本现状及死守十八亿亩耕地红线的基本国策，以及农村一户一宅制度的根本大法，蓄意歪曲中央的农村改革是不合时宜的，越雷池就要被法办。

再次提醒，此次十七届三中全会的“土改”与开发商、与房地产业无关，谨防上当受骗、自作多情。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)

刚刚闭幕的中共中央十七届三中全会再次聚焦“三农”，以集体土地流转为突破口，为未来的农村改革确立了方向。“土改”一下子引起了包括政府、专家、商家、媒体及老百姓等全民关注，让人喜忧参半。

就在此次会前的9月30日，胡锦涛总书记专程前往安徽小岗村考察农村改革发展情况时表示，要允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营，这一看似不起眼的新闻引起了包括凤凰卫视在内的众多国际知名媒体的猜测。一向不关心政治的我太太突然给我的QQ留言说，“中央又要出台土地新政了，留意一下”。曾经跟我在海南共事过的成都美女更是欣喜若狂地咨询我说她能否在新一轮的集体土地流转中有所作为，据说她曾经承包过一片荒山。民主人士身份的老板也紧急布置我任务要密切关注十七届三中全会有关土地政策，因为我们的项目涉及农民征地补偿问题。我曾经服务过的开发商朋友22日发来短信问我“什么时候发表对集体土地流转的见解”，这几天一直跟媒体、开发商朋友交流有关此类问题，本想一直沉默下去的，看来是不得不说了，于是我给朋友回短信“集体土地流转是老话题，但一直与开发商无关！”

其实，针对土地的分分合合由来已久，哪一次都算得上惊心动魄，哪一次都让人记忆犹新。上世纪初，毛主席领导我们闹革命，以“打土豪分田地”为革命纲领，终于迎来了新中国，农民从大地主手里分到了土地。不久，人民公社、大跃进来了，憧憬着共产主义即将到来的农民们又将自己的土地集中到一起。1978年，一些不安分的安徽小岗村农民私下里密谋把集体土地瓜分了，开启了中国改革开放的旅程，极大地解放了农业生产力，富余农民进城，又推动了中国工业化、城市化进程。此次的“土改”，是以“土地流转”促进“规模经营”，从某种意义上说，是再一次的土地由分到合。

早在2004年，国务院出台《关于深化改革严格土地管理的决定》，对集体土地依法流转原则允许，新时期、新内涵的集体土地流转开始破冰。2005年6月，广东省政府第100号文《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》公布，自2005年10月1日起施行，这是第一份细化的集体土地流转政府法规，但耐人寻味的是这一土改新政首先发生在广东而不是其他地方，正是这一点决定了广东土地新政的示范效应并不是普遍的，因为经济快速发展，国有建设用地不能满足生产及生活需要时，大量非法侵占集体用地就成为必然，当实际操作与现有法规冲突已成为普遍现实时，法办政府或商家代价太大，修改原有法规或出台新政是最经济的做法，可以说，2005年广东出台的有关集体用地流转政策是一次并不具有推广意义的亡羊补牢之举。

2007年6月8日，成都和重庆同时被批准为以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区，“统筹”就是首先要统筹考虑国有土地与集体土地，重点是考虑集体土地流转。成都、重庆同时尝试了集体土地资本化、货币化的改革，允许集体土地使用权作价入股。2007年7月31日，成都市出台《关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）》，鼓励组建农村土地股份合作社，提高占补平衡费用标准，社会资金可直接参与整镇改造、农村拆院并院及新型社区基地建设。2007年8月21日，又出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，对促进统筹城乡经济社会发展、促进“三个集中”、优化土地资源配置、加强集体建设用地使用权流转管理、维护土地所有者和土地使用者的合法权益等起到了极大的推动作用。

应该说，“土改”不是新鲜事物，新时期的集体土地流转也在此次十七届三中全会之前早有尝试。值得提醒和关注的是，无论是成渝统筹城乡下的集体土地流转，还是中央此次作出的全国“土改”，并不是给集体土地与国有土地划等号，也不是鼓动“小产权房”公开交易。让人担忧的是，中央的“土改”可能还没来得及对农村改革奏效，却为别有用心的开发商打擦边球制造概念，有的专家甚至说“集体土地流转”是对“小产权房”的解冻。中央的“土改”更关注全局、主要是关注农村，关注集体土地、主要是关注集体农用地，但地方政府、尤其是开发商却片面地理解为“集体建设用地”，甚至个别专家理解为此次中央土改政策意在为开发商松绑，意在给房地产救市，真是想象力太丰富了。正如成都市出台的《关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）》第二十三条指出：“集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。”此次中共中央十七届三中全会出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》第三章第二节也指出“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途”。可见，由于我国人多地少的基本现状及死守十八亿亩耕地红线的基本国策，以及农村一户一宅制度的根本大法，蓄意歪曲中央的农村改革是不合时宜的，越雷池就要被法办。

再次提醒，此次十七届三中全会的“土改”与开发商、与房地产业无关，谨防上当受骗、自作多情。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)

（本文为首届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会石文化高峰论坛演讲提纲）

一、过去

从旧石器、新石器到金属器：

工具的进步是生产力发展的主要标志，也是人类社会进步的主要标志。

数百万年前，远古人类就开始用打制石器；

约20万年前，燧石相击取火带来了光明和熟食；

1万年前，打磨石器把人类带入新石器时代；

约6000年前，开始使用天然铜矿石打制工具并逐渐掌握了从矿石中冶炼金属。

从穴居、村落到城市：

居住改变生产及生活方式，建筑是文明的结晶。

170万年前的元谋人、70-20万年前的北京人和5万年前的山顶洞人以原始洞穴而群居；

7000年前的浙江河姆渡人栏杆式房屋与6000年前的陕西半坡人半地穴式房屋无不依赖自然地理地貌地质；

在公元前4000年左右出现在北非和西亚的最早城市雏形就以石砌的城墙、城堡为防御工事，甚至出现了石砌的宫殿、神庙等建筑群。

从石图腾、岩画、石窟到石磬：

石头带来了物质文明，也丰富了精神文明。

以各种形式的崇拜祈求幸福，以绘画、雕刻及音乐舞蹈等表达内心的喜悦与悲哀。

二、现在

赏石   奇石  收藏

业余爱好者、高端人群

石产业：石材、石雕、石景观、石用品

石民间机构：协会、商会

城市雕塑

石公园：上海月圆园、珠海石博园

三、未来

石头与房地产：室内装饰、小区景观、主题雕塑，厦门万科金域蓝湾

石头与土地运营：各类石文化园区

石头与城市品牌：古代四大名石与城市，厦门石展会

惠和石文化园的功能定位：

向大众普及石文化的课堂

厦门市政府接待外地宾客的石文化客厅

展示厦门及中华石文化的窗口

专家传授石经石艺石脉的讲坛

石收藏爱好者交流藏品、藏经的平台

石文化园的未来之路：

模式创新（开发模式、经营模式、管理模式）

度身定做（融入各地方文化）

品牌连锁（立足厦门、辐射全国）

四、综述

石头是记录人类文明的载体，石头是有记忆的

石头是承载人类进步的阶梯，石头是有能量的

石、人、居的关系：

屋无石不雅，园无石不秀

从蛮夷的远古时代走来，我们因石头而进步

从绚丽的信息时代走向未来，石头因我们而灵动

过去，石头代表征服、权力

如今，石头代表质朴、品味

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)