崔元星：开发商不该成为地奴

    据百度百科的解释，房奴一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一，其意思为房屋的奴隶，这个词高度概括了当下购房者购房之后面对生活压力的无奈，现如今“房奴”一词已经越来越成为我们社会所共同关注的热点。客观地说，购房者成为房奴并不是房价升高导致的，恰恰相反，正是这些本买不起房、付不起月供的购房者自不量力地蜂拥买房推高了房价，自己给自己挖了坟墓。作为一个理智的、以自主为主的购房者，什么时候买房、买什么样的房子，跟房价水平、涨落快慢没有太大关系，主要考虑你的个人需求及个人承受能力，如果是按揭购房，应该考虑首付与自己的静态存款量是否匹配，月供与自己的动态月收入是否匹配，真的成了房奴，那是自找的，活该！

    对于开发商而言，道理也是一样的，什么时候买地、买什么区域、什么价位的土地，跟总体的地价水平及涨跌没有太大的关系，考虑你自己的开发定位、资金实力、消化及开发能力，尽管别人疯狂拿地，尽管拿地有绝对正确的理由，土地是房地产开发的最关键要素，土地资源越来越稀缺，但是，作为多年专为城市推介土地、为开发商协助拿地的专业顾问，笔者还是奉劝开发商要谨慎拿地，尤其是在宏观政策不甚明朗的当下，冬眠、少动、拒绝诱惑是最明智的做法。一些所谓的专家推测大势已探底，甚至鼓吹开发商借势抄底的说法，建议不为所动，甘愿把这一次机会留给别人。

    中央政府的宏观调控是为了遏制部分城市的房价过快增长，不是打垮整个房地产业，显然，调控是为了挤掉房价中的水份，从哪里挤？平均而言，楼面地价、建安费用及开发毛利各占房价的三分之一，楼面地价中的大部分为土地收益被政府拿走了，建筑建材商的利润在建安费用里，开发毛利中很大一部分交了各类税费也被政府拿走了，剩下的才是开发商的利润，估算一下，在总的房地产开发利润中，大概政府拿走了60%，建筑建材商拿走了20%，开发商只能挣到总利润的20%。如果真的要遏制房价过快增长的话，显然从降低房地产税费及地价入手最有效，所以，每次调控，最担心被动了奶酪的不是开发商，而是各地方政府。但目前是不现实，因为我国实行分税制后，卖地及盖房成了地方财政的最主要来源，从根本上来讲，调控只是一种长期的中央与地方的利益博弈。

    博弈的漩涡中，购房者与开发商更要有清醒的认识，受益也好，受难也罢，也许只在一念之间。

    面对动荡的时局，首先要有平静的心态，保持低调。哄抢地王，血腥厮杀，甚至赤裸裸地贿赂，必定要遭报应。尽管公开方式拿地是必然选择，但没有技术含量的血拼已经被人耻笑，以BOT方式获得地下商业开发权经营权、以代建市政工程获得政府信任、以一级开发曲线拿地等正在被大开发商采纳。

    各地政府最希望开发商大口大口吞地、抢地、囤地，再借助宏观调控、土地整治风暴，把开发商手里的闲置土地无偿收回，卖给下一个、下下一个傻蛋，于是，地奴层出不穷。笔者奉劝妄图自不量力抄底的地奴们再三思量一下：

    一是土地增值空间在减小，靠土地增值发财的可能性越来越小；

    二是囤地成本及风险不断加大，土地闲置费等各类税费在所难免，两年不开发无偿收回的魔咒在劫难逃；

    三是开发贷款条件越来越苛刻、程序越来越复杂，有地就能融资开发的指望已不现实。

再次借用冯伦关于“五岁娶媳妇”的语录，冯伦说“你的愿望和能力要匹配，五岁就娶媳妇未必是好事，那是做不好老公的”。房奴是自找的，地奴也是如此。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    荣智健辞去中信泰富董事局主席后，其私人的全资公司帝港企业有限公司、耀星发展有限公司于2009年4月在海南省万宁市神州半岛竞得约54万平方米的地皮是否属于关联交易，一直被媒体关注。近日，香港最大的英文报纸、被誉为香港、大陆乃至亚洲最具公信力报章的《南华早报》就此采访了笔者，以下是采访内容摘录。

    《南华早报》：我们注意到一些媒体的采访报道，您对此事件的看法是持否定态度，请说说您的理由是什么？

    崔：所谓关联交易，是指关联方直接转移资源、劳务或义务的行为，而不论是否收取价款，我国财政部及证监会颁布的相关文件、香港联交所《上市规则》中，都有对其相应的描述，荣智健已辞去中信泰富董事局主席职务，即使认为荣智健及其私人公司仍与中信泰富存在关联关系，属于关联方，但是，在海南神州半岛土地出让事件中，交易双方是地方政府与荣智健的私人公司，而不是中信泰富与荣智健的私人公司，中信泰富只是作为受地方政府委托的神州半岛土地开发商，中信泰富与地方政府事先约定了开发土地的收益分成。也有人提出质疑，荣智健竞得的土地价格明显低于市场价，而且只有荣智健私人公司一家以底价摘得，是否违背公开、公正、公平原则，我认为这点质疑不靠谱，也没有必要，神州半岛处于远离已建成区的荒郊野外，如果是第一宗交易的地块，市场地价无从谈起，如果已在政府公布的基准地价区域内，我国规定出让底价不得低于基准地价的70%，这一点地方政府肯定不敢违背，至于只有荣智健一家报名，那说明其他开发商还不看好或者没有能力参与竞买，2009年4月时，海南还处于不温不火的境地，即使2010年1月海南国际旅游岛政策炒得沸沸扬扬时，也不见得有多家开发商看上神州半岛，除了一线城市的核心地块，大部分城市、尤其是神州半岛这样的不毛之地，基本无人问津，如果没有足够的实力，也根本不敢涉足。

    《南华早报》：您刚才提到，中信泰富与地方政府合作开发神州半岛的目的是获取土地收益，在此次交易中，中信泰富与地方政府的部分应得收益是否被转移到了荣智健的私人公司？

    崔：根据2005年9月6日中信泰富与海南省万宁市政府签订的合作协议，开发成熟后的神州半岛土地出让后，开发成本返还中信泰富，土地净收益按比例分成，如果出让地价偏低、甚至低至开发成本，土地出让收益就会降低、甚至零收益。就我参与运作的项目经验来看，作为一级开发商，中信泰富肯定要有战略眼光，一开始要降低门槛，让有影响力的开发商进来，形成示范效应、带动效应，近40平方公里的神州半岛，一旦形成气候，土地升值潜力无限，吃小亏挣大钱，作为政府，如果低价出让土地，看似暂时没有获得土地收益，但不管摘地的开发商何时开发、以什么方式开发，只要形成物业销售或转让，政府就可以获得巨额的土地增值税。所以说，从长远来看，在此次交易中，即使地价偏低，中信泰富与地方政府的部分应得收益被转移到了荣智健的私人公司的说法是不成立的。

    《南华早报》：您认为新成立的荣智健的私人公司属于很有影响力的公司吗？

    崔：尽管荣智健的私人公司是新成立的，没有太大的实力及影响力，但荣氏家族及荣智健本人在华人区、尤其是内地，有着极大的影响力，我相信荣智健私人公司摘得神州半岛前期土地开发权，对神州半岛开发的带动作用是不可估量的。另一方面，可以毫不夸张地说，没有荣智健当初的慧眼，绝没有现在及未来的神州半岛，甚至可以说，荣智健及其他一批战略投资商对海南的青睐加速了海南及中央政府对海南国际旅游岛政策的落地，也成就了海南的美好未来。

    《南华早报》：您一方面为政府推介土地，一方面为大企业提供拿地服务，作为一个专业的土地顾问，您建议荣智健的未来地产之路应该怎么走？

    崔：荣智健退出了中信泰富，但绝不会淡出华人世界，以其个人影响力及资产，较短时期内打造一艘新的地产航母是有可能的。内地的城市化正处在加速阶段，荣智健以熟悉的海南神州半岛为突破口是明智之举，接下来，需要关注新兴的区域经济活跃地区，尤其是近期获批的国家级区域规划区，在宏观调控大势下，以拿地获取资源为主，拿地方式以一级开发为主，以避免两年不开发无偿收回的威胁，创建初期，由于开发经验不足，建议集中在部分区域，避免全面开花，当然需要借助土地顾问、国际规划机构及财团等，借助外力是最好的选择。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    每当房价疯长的时候，笑得最疯的不止是开发商，而是各地政府，因为房价一涨，开发商就会抢地，土地一被抢，地价就会猛涨。由于新增建设用地指标国家严格控制，经过层层分解，到各地政府手里的能出让的指标只能是杯水车薪，各地政府与开发商就会不约而同地把眼光盯在旧城改造、城中村改造及棚户区改造等“三改”上，解放出来的存量用地不但可以通过出让而获得高额的土地收益，而且，拆迁还可以拉动无数的关联产业，拆出意想不到的GDP，这就是各地因拆迁引发的血案连连而拆迁冲动却愈演愈烈的根源。试列举拆迁关联产业如下：

房屋拆迁业：由于市场需求拉动，各地应运而生了规模不一的、相对专业的拆迁公司，除了几台挖掘机、推土机、运输车等硬件设备，有的还配备了专业的软、硬谈判人员（街道大妈、退休干部及社会闲杂等）对付拆迁户。一般按拆迁面积收费，平房一般拆迁费8-10元/平米，楼房略高，也有用拆迁后的废钢筋、废木材等废料抵着拆迁费的。

房屋租赁业：中央虽然一再下令必须先迁后拆，但落实到各地方，不可能先盖好回迁房在拆迁旧房卖地，等不起也等不及，于是，先给拆迁户发放高额的安置费作为过渡，拆迁户自主找窝过渡，除了个别搭帐篷或找亲戚家临时拼居一下，大部分拆迁户流向了房屋租赁市场，于是促进了当地的租赁业繁荣。

    房屋测量评估业：拆迁补偿利益巨大，利益各方必须斤斤计较，官方的、民间的房屋测量、评估机构忙得不亦乐乎。

复印制图业：拆迁补偿必须有根有据、看图说话，拆迁项目多的地方必然复印、制图业兴旺且档次高。

房地产业：拆旧的必然需要建新的，无论是拆一还一的实物补偿还是货币补偿，拆迁带动的房地产需求无疑已成为各地房地产市场的主要原动力。

建材家装家具家电业：房地产的繁荣又拉动了各地建材、家装、家具及家电等关联产业的繁荣。

汽车业：一方面，由于拆迁户获得了巨额的货币补偿而有足够的闲钱，另一方面，由于回迁房一般离城市中心区相对较远，拆迁户最先购买的大件商品一般都是家用小轿车，近年来全国性购车热与各地的拆迁高潮彼此呼应，拆迁力度大的地方必然购车需求旺盛。

搬家业：当然，拆迁最能给搬家公司带来直接业务及效益。

餐饮娱乐业：拆迁不仅是个工程，是个体力活，拆迁工人需要吃喝拉撒，拆迁更是个技术活、商务活，利益各方要经过多轮的谈判桌上的、酒桌上的较量，拆迁带动当地餐饮娱乐业的数量及质量提升作用不可估量。

简易房产业：拆迁对简易房产业的作用可分为两个阶段，一是在拆迁之前，由于按面积补偿，参与丈量的都是乡里乡亲的，出钱补偿的又都是大款，拆迁户会尽可能扩大自己的房屋面积，一旦村子列入拆迁计划，村民会以尽可能低的成本、尽可能快的速度扩建房子，于是，彩钢房成为各地拆迁户的首选，不足百元每平米的建设成本，一夜之间可以获得数千元每平米的补偿，这笔生意对于并没有读过多少书的村民来说还是算得过来的。第二个阶段是在拆迁之中，拆迁工或部分舍不得花钱租房的拆迁户以帐篷、可拆卸木屋等搭建临时居所。

废品收购垃圾处理业：拆迁拆出的废品不全都是垃圾，分类回收再利用符合当下的循环经济、低碳经济原理。

金融理财业：拆迁户一夜暴富，理财师进驻拆迁集中区有利于资金合理投向。

黄赌毒业：当然，由于拆迁户的文化素养及心理准备不足，理财师没来得及进驻的拆迁集中区往往就成了黄赌毒的泛滥区。

离婚婚介业：拆迁对婚姻家庭的冲击也可以从两方面来看，一方面由于拆迁补偿政策多以家庭为单位，为了多得房子，不惜以假离婚骗取回迁房的案例比比皆是，当然，也有因为补偿巨额财产分配不均而离婚的，说拆迁拆散家庭、拆迁提升了离婚率一点不为过；另一方面，由于拆迁获得了预算外的收入而促进谈婚论嫁的案例也不少见，总之，拆迁对婚姻家庭是双刃剑，但推动了婚介业的发展确是显而易见的。

据笔者不完全测算，地方政府每拆掉1平米旧房，可以增加3-5个就业岗位，带动当地GDP上涨8000-10000元，拆迁成了名副其实的地方经济核动力引擎。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    （2010年6月3日，《时代周报》刊登记者张睿就海航置业逆势扩张引发的质疑对笔者进行的专访，参见http://www.time-weekly.com/show.php?contentid-7338.html）

从2007年5月成立时的17.5亿元注册资本金，到2009年底超过190亿元的总资产规模，海航集团旗下的地产业务平台—海航置业，如同一个突袭的空降兵，落在地产界短兵相接的战场上。

　　近两年来，除了大本营海南，海航置业已经在北京、上海、广州、成都、重庆等多个城市攻城略地，其3-5年进入中国房地产行业第一集团军的战略蓝图若隐若现。

京城快跑“政企联姻”

　　5月26日，海航集团与北京市通州区政府签署了一纸战略合作协议。海航集团董事长陈峰透露，海航集团将在宋庄投资300亿元建立北京国际航空城，以航空总部经济、电子商务与临空商贸、航空金融及衍生服务业、航空主题文化产业四大组团为核心内容。

　　按照规划，这4000亩土地的开发将以临空产业为核心。届时，海航旗下大新华航空、海南航空、首都航空等将进驻航空城，并吸引包括波音、庞巴迪在内的多家航空制造企业技术支持中心进入。据预计，航空城将为通州区贡献30%的GDP和35%的财政收入。

　　“北京市要集中力量打造通州新城，资金将向通州涌动，政策将向通州倾斜，这为航空城建设提供了契机。”通州区区委书记王云峰在签约仪式上表示，正是基于双方优势巨大的契合点，双方的的战略合作意向才得以顺畅地推进并实施。

　　单单5月份，海航集团已第三次同北京政府签署战略合作协议。

　　5月初，海航集团分羹北京航空旅游业务的蛋糕，与北京首旅集团共同增资重组旗下金鹿航空公司并更名为“首都航空”。

　　至中下旬，海航置业又拿下北京市石景山区政府的一份大“订单”，将深度参与建设石景山区的“首都文化娱乐休闲区(CRD)”。据悉，海航置业将收购位于CRD核心地段的五星级酒店—海韵假期酒店，以及成立专门的石景山投资项目公司，承接多个项目的改制和开发。

　　此前，海航集团旗下海航旅业、海航实业、海航置业、海航商业4个产业集团的运营总部均已迁至北京，且在京项目不胜枚举，涉足商业地产、旅游地产、工业地产和住宅地产等项目。

　　如今，海航集团董事长陈峰口中“与北京市将实现的‘全方位、多角度、深层次’的合作”，又增加了三个注脚。

　　即便海航集团高层一再表态集团核心总部留守海口，但这家曾经偏居海南一隅的民营企业，显然已经将“北京户口”安然落袋。

冰封期马达大开

　　在京站稳脚跟只是海航扩张棋局中的一步。“海航的飞机飞到哪里，酒店就开到哪里。”海航置业旗下海航酒店集团CEO胡建华曾如此形容其酒店行业的发展路径。按照目前的情形，海航置业同样有“飞机飞到哪里，房地产项目就开发到哪里”的势头。

　　据海航集团官方网站介绍，作为海航集团八大板块之一，房地产业务的发展经历了三个阶段。海航置业前身—海南海航建设开发有限公司创立于1996年，时隔七年后就基本完成了海航集团自有的机场、酒店、办公、生活等设施的建设，至2004年，增资并更名扬子江地产集团有限公司，并将总部迁至北京，布局全国，已然是中型房地产集团公司。2007年5月28日，帅旗再易，海航置业设立全国九大区域公司。

　　“在全国5万多家开发商中，海航置业还只是个年轻的开发商。”曾参与海航集团旅游地产的资源整合及战略布局发展规划方案编制的地产专家崔元星对时代周报记者表示，它依托海航集团，尽显行业背景和区域背景特征。

　　在崔元星眼中，正是由于年轻，目前的资金平台又很模糊，海航集团才会打着“国家旅游岛和国有资产背景”的牌子，利用自有资源，与各地方政府和各地开发商合作来获取资金。实际上，“政企联姻”和“企企合作”，正是近来海航置业进军各地最常用的路径。

　　今年3月，海航置业与深圳地产商佳兆业成立策略联盟，表示将共同对国内优质物业发展项目进行可行性论证。4月，海航动作更是层出不穷。1日，绿景地产敲定重组方案，海航酒店地产业务借壳上市。2日，海航地产接手1996年就停工的海口第一烂尾楼—信托大厦，意在高筑奢华酒店。5日，海航集团斥资110亿元，落户天津市宁河现代产业区。5月，海航置业与成都远鸿开启战略合作，起步四川。

　　在诸多开发商按兵不动的楼市冰封期，海航置业可谓大开马达，加速前进。按照其公开于网络的目标，海航置业要在3-5年进入中国房地产行业第一集团军。

　　扩张野心则迅速催生了海航置业的资产裂变，其招聘广告上不断刷新的数据可窥冰山一角：2008年1月1日，其总资产是19亿元，员工为2000余人；2008年底则为52亿元和2700余人；目前则攀至190亿元和8000余人。

　　截至目前，海航置业的土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。仅在大本营海南，海航地产旗下就有20余家项目公司覆盖海南省18个市县。目前在建项目共24个，投资概算共计约150.89亿元，而建成项目仅三个。

“不会走路就跨栏”

　　“海航置业以商业地产、旅游地产、工业地产为三大支柱产品模式，辅以开发高尚宜居的住宅地产产品，并正在打造独具特色的金融地产发展模式。”从集团网站公布的信息来看，海航置业似乎已经找准了自己的位置，即“成为实体开发与金融运作紧密结合在房地产领域的完美体现者和行业先行者，打造中国最具规模实力和发展潜力的大型金融房地产开发投资集团。”

　　“但尴尬的现实是，尚未成熟的海航，还没能有自己的开发模式。”在崔元星眼中，海航置业还缺乏自己的品牌。“万科专注做产业化的住宅供应商，海航需要思考自己做什么。纵观目前成熟的地产商，做到一定程度，都开始做减法，海航那么年轻，路都还没学会走，就想要跨栏，肯定是不现实的。”

　　对海航集团多元化快速扩张的质疑声亦此起彼伏。海航置业员工自叹“扩张速度太快”，却未见其疾进步伐缓速。

　　在海航置业近期的招聘信息中，已明确要为其金融发展部扩容，专注于房地产投资信托基金等项目，可见其正在酝酿金融房地产开发投资的后备力量。

　　海航置业亦正在想办法拉近同一线房企的距离。4月底，旗下海航地产就专门组织执行董事长李同双等30余名中高层参加“赴国内标杆房企交流考察”活动，考察万科和华侨城项目。

　　在考察团成员眼中，此行“有助于对接国内先进建筑元素和项目开发理念，同时也加强了与国内标杆房企的交流合作，对进一步增强海航地产的专业化、规模化运作意义重大。”

然而，资产在数月内成倍增加，海航的资金是否足够？海航的人才储备能否跟得上？海航的开发经验和管理经验能否与其规模相匹配？面对时代周报记者在采访提纲中的质疑，海航置业至截稿仍未做出回应。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    面对一浪高过一浪的楼市地市疯狂，中央于近期出台了一系列宏观调控政策，量、价齐跌的局面逐渐显现，应该说，调控取得了一定的效果，尤其是这两天，国务院新闻办公布了全国工程建设领域20例典型腐败案件，落马涉地官员地（厅）级57人、县（处）级611人，工程、土地风暴来袭。但是，人们不禁要问，房地产市场的癫狂仅靠中央出几份文件、抓几个贪官就能治标又治本吗？隐藏在地市房市背后的黑手究竟是什么？这里摘录《中国青年报》李松涛记者于2006年12月15日采访笔者的一篇报道，虽然时隔三年多，也许对认清当今的房地产市场及未来走势有一定的借鉴意义，详见http://news.qq.com/a/20061215/000943.htm。

    2006年11月24日消息，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合公布消息：2006年1-10月，北京市新建商品房价累计涨8.4％，比1-9月提高0.1个百分点。

二手房市场：被两个“最”字困惑

　　今年北京市二手房交易量增幅创历史最低，价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。

……

一手房市场：政策与对策博弈

　　不仅二手房市场价格增幅大，一手房价格也在持续攀升。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京更是以10.7%的涨幅名列首位。

　　据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。

　　从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越高？

……

    北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明，地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元，依靠土地出让，地方政府已经赚得盆满钵满。

　　康胜认为，卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策，地方政府在博弈，一下子可能刹不住车。

住宅用地收益补贴了工业用地

　　去年到今年的房地产宏观调控政策，把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上，对土地的调控更加关键。

　　在业内人士看来，无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策，均会产生不同程度的影响。

　　11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准，将在原有基础上提高一倍。

　　“提高新增建设用地门槛，带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说，很多开发商都囤积了不少土地，有报道说，近年来，就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地处在囤积未开发状态。

　　崔元星认为，今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月，国务院通知规定：工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说，工业用地出让打破了过去协议出让的规则。

　　表面看，工业用地与住宅用地并没有什么直接联系，工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系，但实际上二者密不可分。

　　据崔元星介绍，不论工业用地还是住宅用地，其一级开发成本相差无几，一般在20万元／亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格，都在10万元／亩左右，一般开发区的地价更低，有些地方甚至出台了零地价招商的政策，“这些低于成本的亏空怎么补？用住宅用地收益来补”。

　　众所周知，地方政府吸引投资商，往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作，政府基本掌控供求关系，可以无限拉高。所以住宅用地价格越高，地方政府越受益，不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上，还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支，就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。

　　崔元星认为，如果把工业用地放开，地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地，从而就能够抑制房价的上涨。

　　然而，工业用地公开出让的政策出台之后，市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。

　　在我国，土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者，一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基矗这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。

“地方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？”崔元星说，在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

就在几分钟前，位于承德市开发区东区的承开土告字[2010]2号地块平静地流拍，该地块被外界称为“大石庙RBD”，总面积约800亩，出让净面积408312平米，折合612亩。该地块位于承德市南部新区的核心地段，主要规划为高档酒店、商业、公共配套及部分住宅，是引领承德市南部新城建设及承德市实现老城中疏的重要载体，地方政府寄予了厚望，此次挂牌保证金4亿元，起价81465.51万元，折合每亩约133万元，截至目前，该地块是承德市名副其实的总面积及总价地王。

然而，承德地王的命运一波三折。上一轮房地产高涨的时候，两年前就曾预公告过，该地块曾被预期到了300万每亩，但由于规划要求苛刻，可开发的纯住宅面积极少，虽有多家大地产商与政府周旋规划调整，均未能如愿。就在2009年底，房市地市再度井喷，大石庙RBD的出嫁再度提上日程，但由于中央出台了出让单宗土地面积限大的政策，该地块被质疑违规，后由于该地块纯住宅不高于总面积20%（约120亩），不超过中央政策的单宗住宅用地210亩的限制，为了给竞得人留下足够的想象空间，挂牌公告第一条就标明“若竞得人在出让期限内，改变土地用途和土地使用条件的，按照《出让合同》第十八条第二款的约定办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。”该地块公告发布于2010年4月13日，时隔4天，被业界称为最严厉的“新国十条”发布，尽管咨询者不少，但报名并如期交纳4亿元保证金的仅有两家，而且可以肯定的是，政府已经做了最大限度的推广招商。

如此重量级的地王，承德本地开发商只能望而却步，但由于承德的知名度、市场规模及投资价值等因素限制，吸引的开发商只能是省内的有一定规模的企业，而非全国的地产大鳄。本次获得竞买资格的两家均为河北省内知名的在承德以外的城市发家的领军企业，一家是已在承德市开发锦绣城及阳光世纪城等多个大型楼盘的保定隆基泰和，另一家是拥有200亿元资产及在上海证交所上市的福成集团属下的三河市福成房地产开发有限公司，本以为本次交易会有惨烈的竞争场面出现，然而，挂牌竞价现场异常冷静，快要临近上午10点报价截止时间时，主持人及公证员多次提醒“如无人报价就无法启动竞价程序”，最终，在主持人宣布报价时限到因无人报价而流拍时，两家竞买人对视后平静地离开竞买现场。这个结果让人捉摸不透，一方面，虽然宏观调控让开发商渐渐理智，但是，毕竟两家竞买人均是有一定背景与开发经验的，肯定是在充分调研之后慎重地按期交付了4亿元的保证金，让这场游戏在平静中中止必然另有隐情，也许这只是游戏的暂时中止或者中场休整，而绝不是停战、缴械投降。

事实再一次告诉我们，中央的宏观调控起了作用，当地方的新推地王遭遇中央的宏观调控，只能是流产。大石庙RBD的流拍，也提醒了地方政府，靠疯狂卖地敛财的时代暂时终结了，取而代之的是地产冷战时代，开发商与开发商之间的冷战、开发商与地方政府之间的冷战以及地方政府与中央政府之间的冷战，冷战之后，或许是理智遏制了房地产的疯狂，或许是心理防线的彻底崩溃导致房地产持续低迷而引发中央政府新一轮的救市。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

（本文来源于2010年5月21日《第一财经日报》黄树辉，参见http://house.focus.cn/news/2010-05-21/939327.html）

    在很多熟悉海南土地开发及出让的业内人士看来，中信泰富向荣智健私人公司进行利益输送完全是一个“伪命题”，因为对于土地一级开发商而言，将自己开发的大量土地通过土地二级市场的招拍挂向利益共同体出让，在当地的实际操作中属于“正常流程”。

　　土地一级开发，通常是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”等建设条件后，再通过招拍挂方式公开出让。

    由于海南地方财政基础较薄弱和历史原因，海南此前在房地产开发中曾将大片土地交给开发商整体开发。公开资料显示，上世纪90年代初，海南的企业成片开发区域有93个，总面积上千平方公里。

　　但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发，海南省人民政府2006年7月出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，但政策仍相当优惠，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

　　万宁市国土局有关官员对《第一财经日报》表示，政府与中信泰富的土地收益就是三七分成。

　　但开发商参与土地一级开发并不仅仅是看中土地收益分成，更在于拿到该地块的二级开发权。因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高等问题。开发商通过介入一级开发，可以更好地把握土地规划定位等核心问题，便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权，拿下土地二级开发权。

　　现实情况是，土地一级开发商在土地招拍挂中存在着先天优势，甚至可以左右土地二级出让。曾参与海南多个土地一级开发项目的商务策划师崔元星在接受本报采访时称，其关键因素是因为土地收益分成。

　　他举例称，中信泰富与政府签署土地一级开发协议后，无论在土地二级市场上拍卖多少钱，最终大部分土地收益仍会返还到中信泰富的口袋里。“开发商可以出任意高的价格抬高地价，这样就可以把其他开发商排除在外，而中信泰富掏的钱最终可以返还回来，这只是钱从左口袋到右口袋的游戏而已。”

　　记者通过万宁市工商注册查询发现，中信泰富曾有三家子公司在上两次土地招拍挂中参与拿地，分别为万宁金信发展有限公司、万宁仁信发展有限公司和万宁创远发展有限公司。这三家公司法人代表均为常振明。

　　中信泰富在神州半岛招商引资中担当主要角色，这也在很大程度上掌握了土地出让对象的权利。根据《万宁市人民政府关于加快开发建设神州半岛风景名胜区的决定》，中信泰富是神州半岛项目的主开发商，负责对规划区域实行统一规划、统一招商、统一开发建设。

　　神州半岛仅仅是海南土地一级开发的一个缩影。通过公开资料很容易发现，除了中信泰富计划投资百亿开发神州半岛以外，海口新埠岛开发建设的累计投资也将达到100亿元;中信集团在博鳌的总投资额将在100亿元以上;铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元，多个项目的开发周期都在10年以上。

　　也正是在这样的制度背景下，一个意在参与土地一级开发的中国土地投资协会去年曾在深圳横空出世，多家开发商联合进军土地一级开发市场，其最终目的是赢得二级市场拿地的优先权。“只要各种手法到位了，政府的招拍挂土地方式就可能为你度身定做，尽管有更高层面的约束，但总有解决之道。”崔元星感慨，“土地一级开发的水比二级开发更深。”

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    （近期，《时代周报》记者肖素吟就传闻中的淡出中信泰富的荣智健陷海南神州半岛关联交易事件采访了笔者，参见http://finance.qq.com/a/20100513/004821.htm）

    淡出中信泰富一年之后，荣智健因海南神州半岛土地问题身陷关联交易的漩涡之中。

　　差不多一年前，荣智健因澳元衍生品亏损主动请辞，中信泰富历时十九年的荣智健时代在金融海啸的阴霾下黯然落幕。

　　不过，这并非荣氏家族华章的休止符。事实上，请辞后的三周内，荣智健私人公司又两度竞得由中信泰富开发的海南省神州半岛部分项目。同年6月25日，荣智健创立了荣氏企业控股公司，初现荣氏家族企业雏形。

　　68岁的荣智健无疑将在另一个舞台上潇洒指挥着“地产交响曲”。尤其是今年3月30日，“红筹之父”梁伯韬入股荣氏家族企业，指点金融，荣氏家族旋律的磅礴之势可想而知。

　　布局海南 身陷关联交易

　　2009年5月5日，《海南日报》刊登声明称，荣智健全资公司帝港企业有限公司、耀星发展有限公司分别于4月22日和29日在海南省万宁市神州半岛竞得五块地皮，面积共计54.4086万平方米。

　　根据2005年9月6日中信泰富与海南省万宁市政府签订的合作协议，作为一级开发商的中信泰富负责整个神州半岛规划、道路平整等基础设施，之后交付政府以公开挂牌拍卖方式出售。2009年4月22日和29日拍卖的12块地皮，荣智健私人公司竞得5块，中信泰富子公司竞得其余7块。

　　然而，时隔一年，香港媒体率先翻起旧账，指出荣智健取得的土地共约54万平方米，按照规划容积率约0.3至0.5计算，建筑面积最多达27万平方米，而荣智健付出的资金不过区区1.96亿元，楼面价仅约700元/平方米，无异于一级开发商的中信泰富。

　　“外界可以合理怀疑中信泰富与荣智健之间有否暗地达成拿地协议。”香港《明报》如是说。另据报道，万宁市国土资源环境局负责神州半岛项目土地出让的陈姓负责人曾表示，在万宁市同类楼盘售价已达每平方米5000-7000元。时代周报记者致电向其求证，但未及开口就被挂断。

　　一时间，荣智健成为众矢之的，陷入关联交易的疑云漩涡。但地产专家崔元星接受时代周报记者采访时却对此持不同看法。

　　“实际上每平方米700元是非常贵的了。”崔元星说，神州半岛是别墅用地，不能单单用楼面地价来计算，而且“如果按照海南的消费能力来讲，万宁市每平方米2500-2700元的地价就撑顶了，现在房价是炒高的。”

　　崔元星还表示，神州半岛原本是个荒岛，属于国有未定用地，可能作防护林用途，是不值钱的。“如果没有荣智健，估计五十年内也没有人开发。”

　　慧眼识宝岛莫若荣智健。位于海南东部的神州半岛，宛如一把倒挂在海南岛腰间的钥匙。事实上，荣智健觊觎这把钥匙已久。

　　2004年10月25日，时任中信泰富董事长的荣智健考察博鳌特别规划区，喜闻万宁市委书记胡光辉推介神州半岛。同年11月27日，他率团考察神州半岛。仅2005年，荣智健就五访海南，三入万宁，无不围绕开发神州半岛项目。经过6次规划研讨评审会和20多次的谈判，终于在2005年9月6日，中信泰富与万宁市政府达成框架协议。

　　“神州半岛的开发价值之一是战略位置的重要性。海南岛南北岸线基本瓜分完毕，神州半岛则处于东岸线的最中间。其二是神州半岛与博鳌亚洲论坛特别规划区的一期隔关口而望。正是这两个特殊的地理位置决定了神州半岛未来的投资价值和地位。”崔元星分析道。

　　然而，金融海啸来袭，中信泰富因澳元衍生品亏损近155亿港元，荣智健于2009年4月8日退位让贤，筹划多年的神州半岛项目几乎失之交臂。然而时隔三周，荣智健私人公司将神州半岛部分项目纳入囊中，荣智健对神州半岛项目势在必得由此可见一斑。

　　或许，这就是荣智健请辞中信泰富后谋局家族企业的第一步棋。

　　起步地产 荣氏再战无锡

　　自2009年4月离职后，荣智健逐步减持中信泰富股权。根据路透社获取的销售文件显示，荣智健于同年5月5日以每股11.95-12.2港元折价配售6000万股中信泰富旧股，涉资7.32亿港元。6月12日，荣智健再按每股3.45港元，以先旧后新方式配售保利香港2.3亿股，集资7.94亿港元。也就是说，一个月内荣智健已经获得15亿港元现金。

　　为何荣智健资本动作频频？据时代周报记者查阅香港公司注册处资料得知，荣智健于2009年6月25日成立荣氏企业控股有限公司，注册资金仅为40港元，而董事会成员最初共三人，即荣智健、长女荣明方和次子荣明棣，清一色家族成员，唯有任职中信泰富执行董事的长子荣明杰暂不在列。

　　这是荣智健首个以“荣氏”命名的家族企业，直至当年12月23日改名为隆源企业控股公司，计划进军地产和金融。精于资本和实业市场，荣智健在地产领域长袖善舞让人拭目以待。

　　继竞得神州半岛5块地皮之后，荣智健更是奔波于海南，在项目附近投资住宅、酒店综合项目。据附近村民透露，曾于几个月前看到荣智健带队来考察地盘。该项目预计将于今年年内推出。

　　不过，更引人遐想的是自今年3月份起荣智健的连续快攻。根据香港联交所资料，荣智健于今年3月11日以每股19.00港元的价格出售了4000万股中信泰富股票，持股比例从9.37%削减至8.27%，套现8.2亿港元。中信泰富亦未披露买方身份及荣智健出售股份的原因。但业内推测，荣智健可能找到了新的项目。

　　3月21-23日，无锡市委书记杨卫泽率无锡代表团访问香港，其间荣智健以隆源企业控股董事局主席身份与代表团见面。3月30日，荣智健再次以隆源控股董事局主席身份，与前保利集团董事贺平前往江苏无锡宜兴市考察投资环境。

　　这样看来，家乡无锡或许将成为荣智健征战地产的又一根据地。

　　事实上，掌舵中信泰富期间，荣智健就在无锡市滨湖区发展了地盘面积合共40万平方米的锦园住宅项目，现正推售第一期住宅。而在中信泰富锦园之后的正是荣智健的达60万平方米的私人地产项目。据透露，该项目于2003年购入，至今尚未开发，但邻近高尔夫球场及湖边，或将兴建低密度高级别墅。

　　“无锡是长三角核心，在地产调控之下，海南首当其冲会受到影响，而选择无锡这样的二三线市是最好的。”崔元星向时代周报记者表示。

　　暗战金融 “红筹之父”出师

　　今年3月30日，“红筹之父”梁伯韬入股隆源控股，任职副主席兼董事总经理。梁伯韬的加盟可谓如虎添翼，意味着荣氏家族已经全面启动其复兴计划。

　　荣智健欲纵横地产和金融，梁伯韬的一臂之力是不可少的。1988年，梁伯韬与杜辉廉合伙创立香港本土最大的投资银行百富勤，协助北京控股、上海实业等多家大型红筹公司来港上市，“红筹之父”称号不胫而走。

　　然而，在亚洲金融风暴中，投资印尼盾的百富勤自身难保，清盘告终。之后，梁伯韬辗转花旗集团等投资银行高层，目前担任全球最大私募股本公司CVC Capital Partners的高级顾问以及新鸿基公司非执行董事。

　　对于“荣梁配”，颇为玩味的一个说法是，“一个是曾经风云一时的‘红筹之父’，一个是享誉海内外的红色资本家；一个曾栽倒于亚洲金融危机，一个则在金融海啸中名声败落”。事实上，荣智健与梁伯韬的渊源颇深。

　　早在1988年梁伯韬成立百富勤之际，作为创始股东之一的荣智健入股百分之五。1990年，正是百富勤协助荣智健借壳泰富发展，易名中信泰富。此外，在中信泰富收购大昌行一役中，梁伯韬亦出谋划策。而早在2001年担任花旗集团所罗门美邦的亚太区主席时，梁伯韬就担任荣智健的财务顾问，两人交情匪浅可见一斑。

　　今年2月，梁伯韬与资本策略地产公司主席钟楚义按照6:4比例，组建Idea Talent Limited，以“白武士”（善意收购方）入股因《阿童木》票房失利而巨亏的意马国际（新）。但截至4月29日收盘，意马国际配股权价每股0.48港元，行权价每股0.07港元，总配股成本0.55港元，但正股收于每股1.05港元，也就是说配股价较正股价折让近50%。市场人士皆称奇。据推测，意马国际股价近期异常波动，可能是荣智健借壳上市的预兆。

　　如果属实，荣智健将重演1990年借壳泰富发展创立中信泰富的戏码，仅一年时间，荣智健构建的荣氏家族旗舰雏形已现。

　　一位接近荣氏家族的投行人士接受媒体采访时表示，荣智健复出的真实目的：“他在中信泰富功成名就，最终黯然退场。他的小儿子和女儿当时都在中信泰富，不可能有更好的发展。他现在这么做，更多是为了子女创建一个好平台。”

　　已近古稀之年的荣智健曾在2008年业绩发布会时表示：“退休后做什么，我还没有想过，我的爱好很多，喜欢打猎、钓鱼、拍照片，也喜欢打球。”现在看来，满头银发的荣智健退休之日可能遥遥无期，因为金融海啸似乎将荣氏家族推向另一个不同的轨迹。

　　“如果他有发展目标和雄心壮志，中信旗下已不适宜家族发展，正好在金融危机时退出，选择另外一个壳，这种可能性是有的。”崔元星如是说。

显然，尽管淡出中信泰富一年有余，已经古稀的荣智健依然希望借地产续写荣氏家族一个世纪之久的荣耀。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

    城市是人类文明发展到一定阶段形成的人类聚集区，城市与乡村的最大区别是有较完善的城市基础设施，使得生活更方便，生活品味更高，而且，城市基础设施的完善程度基本上标志了一个城市在硬件设施上的文明程度，否则，垃圾遍地、屎尿横流、妇女接生找接生婆，那就不是城市，当然，那也不是现代乡村。

就一块土地来讲，我们通常所说的熟地就是“五通一平”、甚至“九通一平”基础条件具备，对于居住用地，开发居住项目，还必须具备购物休闲、医疗教育等必要的生活配套设施。通俗地讲，城市基础设施包含了与人类工作与生活相关的吃喝拉撒、生老病死等所有设施、建筑物/构筑物。这些设施/建筑对人类都是必须的，抛开建筑质量问题，就本身来讲并没有好与坏之分，重要与不重要之分，但从人类的情感角度来讲，却对它们有喜好与厌恶之分，好与坏之分。城市的规划设计师们、城市管理者及开发商们必须正视并顺应或引导人类对这些城市基础设施的情感，以使这些生硬的城市基础设施与有情感的人类之间充分实现和谐，使城市功能效益最大化。

一般来说，涉及人类上面的（吃进去的）、前面的、正面的、常用的设施，都是人类喜好的，应该尽量安排在与居住区、商务区临近、甚至核心区域，如医疗、教育、公园及酒店餐饮、休闲娱乐购物及交通枢纽等。就拿教育设施来说，新建高档学校、引入名牌教育机构几乎成了所有地方政府开发新城及所有开发商开发相对偏远的大盘的杀手锏。

另一方面，下面的（排泄的）、后面的、负面的、不太常用的设施，都是人类厌恶的，应该尽可能远离居住区、商务区布局，如垃圾站及垃圾场等卫生设施，殡仪馆、陵园及墓园等殡葬设施，热力、电力、燃气及加油站等动力设施，以及监狱、看守所及戒毒所等管教设施，当然，尽管公共厕所给人以不好的印象，但属于常用的，离远了还不行。几乎每个城市的领导、规划部门最头疼的肯定是关于殡仪馆的选址问题，尽管知道要相对远离主城区、选在城市下风、下水的地方，但一般只能是尊重历史、延续祖上留下来的位置，只要选新址，必然引发群体冲突事件，原址居民只能自认倒霉，谁让你的老祖宗吃软饭呢？相比之下，垃圾填埋场的选择相对容易一些，主要原因是垃圾场占地规模大，一般政府会不惜重金拿出大笔征地补偿费堵住选址处居民的嘴，吃人的嘴短，拿人的手软，因为贪财只能忍气吞声，把隐患留给后代。笔者曾参与过多个城市的垃圾填埋场及殡仪馆等选址，对当地领导及老百姓的遭遇颇感无奈，经济的补偿不能解决根本问题，我们只能期待观念的进化及科技的高速发展使人类的生存难题迎刃而解。

不得不承认，我们情感上喜好的城市基础设施往往是土地及房产的升值因子，开发商会尽量选择在这些设施附近盖房子或在自己的小区代建这些正面的设施，不惜重金制造“正面”的元素，炒楼、炒地的也要考虑这些因素，规划师及城市管理者更要尊重客观、因势利导。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）

地产商是个模糊的概念，既可以狭义地理解为房地产开发企业，也可以广义地理解为凡是从事与土地、房产相关的企业，也可以分为直接从事房地产开发与经营以及为开发经营企业提供相关服务两类企业。本文就直接从事开发与经营这一类企业分析其盈利模式，从自有资金需求量、操作难易程度及收益率等方面来看地产商的盈利模式，由低到高依次为靠房子增值、土地增值、开发房子及开发土地等四类。

倒卖房子虽有个人炒房及机构炒房之分，但从本质上来讲，手法是一样的，因为房价上涨太快，远高于了银行同期利率，尽管有交易契税，只要扣除之后仍有利可图，就不可能抑制炒房，从法理上来讲，炒房本身完全合法，我们国家没有任何法规、也不能出台法规禁止买房、卖房。近期出台的二套房及多套房贷款限制只能从心理上给炒房者降温，因为真正有实力炒房的，无论是个人还是机构，不可能靠银行的贷款炒房。2009年全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，截至2010年3月底，新房同比上涨最快的海口上涨64.8%，二手房同比上涨最快的三亚上涨50.4%，同比上涨较低或下降的极少，可见各地虽上涨差异较大，但总体来讲，炒房比存银行划算得多。个人炒房一般以炒新房为主，风险较小，手法相对简单，坐等升值即可，如果是机构炒房就没那么简单，除了规模大，一般是尽可能低入、高出，首先是精心筛选法院查封拍卖等有瑕疵的物业，成本远低于市场水平，再重新定位、策划、包装、装修，等待时机不惜重金推向上市。当然，自己长期持有房子不用转手变现也是增值。

在土地法规不完善以前，炒地皮、倒卖土地十分猖獗，尤其是上世纪80年代末、90年代初期的惠州大亚湾、广西北海及海南等地，靠炒地皮为生的比比皆是，其实是炒批文、甚至炒图纸，时至今日，仍有一些被炒卖多轮的土地撂荒。在现行的土地法规下，纯粹的倒卖土地已经不复存在，因为经营性用地已不能在私下直接转让交易，但因为土地价格上涨是显而易见的，土地使用权人获得了名以上的土地增值，以2009年为例，全国35个重点城市综合地价平均增长率为5.66%，其中，居住类地价增幅为8.63%。土地使用权人如何使土地增值变现？主要有以下一些手法，一是自己开发房地产出售获得房地产增值同时包含了土地增值，二是以增值的土地与有资金的机构合作开发房地产获取收益分成，三是转让未开发完成的项目（一般规定超过总投资的20%以上方可转让），四是部分转让或全部转让项目公司股权（到工商局办理股权变更即可），五是坐等政府土地储备中心收储（由于两年不开发政府无偿收回，在短期内土地增值较大、政府以市场价收回的可能性不大）。不同城市、不同区段土地升值差异较大，有的甚至连年地价翻翻，通过变更项目公司股权获得土地增值收益的手法目前比较普遍，也比较隐蔽、且转让成本低，但需要提前做工作，把拟转让土地预先办到拟转让的产权清晰、独立的公司名下。

地产商靠开发房子挣钱是目前最天经地义的做法，如果扣除土地增值，单纯开发房子的利润空间也相当可观，如62家房地产上市公司2008年整体的营业利润率为19.31%，2009年房地产利润率远高于20%，我们一般在测算一宗土地该不该参与招拍挂时，以现行地价及房价测算，要考虑30%的利润空间。

就目前来说，地产商通过开发土地来获取收益，即参与土地一级开发，还是一件比较新鲜的事，因为目前全国没有任何一部统一的土地一级开发相关制度，《全国土地储备管理办法》规定当地政府主导土地储备开发，但是否可以引入社会资金参与土地开发，各地理解差异很大、争议也很大，北京、海南在分别于2003年、2006年出台土地一级开发制度并开放土地一级开发市场后又于近日仓促宣布收回，目前来看，成都市虽从未出台有关土地一级开发制度，但土地一级开发项目的市场化相当火爆。各地对一级开发的利润分配比例千差万别，一般包括三部分，一是开发成本全额返还开发商，二是给予开发商相当于开发成本一定比例的管理费（一般2-10%）以作为基本收益，三是土地增值收益的一定比例分配给开发商（一般50-70%），对于旧城、城中村改造等存量项目，为了鼓励开发商积极参与，很多地方都制定了政府零收益政策，相当于土地增值收益全部归开发商，所以说，越是中心区的改造越有吸引力，因为改造后的价值肯定远远高于补偿成本，尽管钉子户漫天要价。

综合来看，地产商这四种盈利模式的根本都是政策性较强，而技术含量不高，主要靠政策变化引起的市场机会收益，因为土地及房产价格受政策的影响较大，尽管在相当长的时期内，自然增长是明显的，甚至高于银行利率及经济增长率，但宏观政策调控带来的短期市场波动远远淹没了自然增长，想挣钱就得冒险，怕风险就千万别涉足地产。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）